Ciudad Victoria, Tamaulipas.- Del 2012 al primer semestre del 2016, los precios de las viviendas han presentado un crecimiento promedio de 5.5 por ciento anual, acorde al índice de precios de la vivienda que reporta la Sociedad Hipotecaria Federal. 

Dentro de la estructura de costos que conforma el precio final de una vivienda de interés social o de clase económica en México, el peso más grande lo llevan el terreno, los materiales de construcción, dentro de los cuales las estructuras metálicas tienen un peso importante, así como las instalaciones eléctricas, el cemento y el concreto, los productos plásticos y cerámicos, entre otros; además, debe considerarse la renta de maquinaria y equipo y la mano de obra directa según un estudio realizado por el EGADE Business School Monterrey. 

El estudio independiente, comisionado por la Cámara Nacional del Cemento, analizó datos de 2004 a 2016 y fue realizado por Jorge A. Martínez-González, CFA, director de la Maestría en Finanzas de EGADE Business School Monterrey y socio del despacho RISK Consultores, además de contar con la participación del Dr. Salvador García, director del Departamento de Ingeniería Civil del Tecnológico de Monterrey y del Dr. Miguel Davis, profesor de planta del mismo departamento. 

Jorge A. Martínez, investigador líder del estudio, señaló que las partes interesadas deberían reconocer que una parte importante del precio final de las viviendas en México, si se estudia la variación por Estado, corresponde a las ganancias del desarrollador y a los costos que este asigna a cada uno de estos elementos, a las ineficiencias que ocurren en la construcción y a los costos indirectos que él enfrenta, como los costos de supervisión, la administración, la mercadotecnia y la gestión de permisos y licencias, así como la urbanización misma requerida para llevar a cabo el proyecto. 

Para el grueso de la población, el precio del cemento y la varilla de acero son los principales motores de las alzas en el precio de la vivienda, sin embargo, aunque sí afectan en su costo de edificación, el grueso de los aumentos no se debe a los materiales, más bien los aumentos en el precio de la tierra serían los principales causantes del aumento en el precio final de las viviendas en los últimos doce años. 

El estudio realizado por los expertos concluyó que el precio del cemento tampoco representa un factor diferenciador en el costo de construcción en el país, siendo que tiene un peso en promedio ponderado por tipo de vivienda de aproximadamente un nueve por ciento en el costo directo de edificación y de un 4.3 en el precio final de una vivienda (o bien promedios simples de 5.6% y de 2.4% para los mismos rubros).

Tras el análisis, un aumento del 10% en el precio del cemento apenas impactaría 0.56% en el costo de construcción y un 0.43% en el precio final de una vivienda, usando los promedios simples referenciados en el párrafo anterior. Además, el cemento y el concreto han sido de los materiales de construcción con menor inflación acumulada en sus precios, por lo que los precios de estos materiales no han repercutido en primer lugar en los costos de construcción residencial. 

Por el contrario, la maquinaria y equipo, la mano de obra, el costo del terreno y otros factores externos ajenos a la construcción en sí, como los márgenes de utilidad, trámites y costos financieros, fueron identificados como factores de alta influencia en el precio de la vivienda. 
En el caso del precio final de la vivienda, los precios del cemento y del concreto habrían aportado tan solo 0.1 puntos porcentuales a los 5.5 puntos porcentuales que ha incrementado el precio final de la vivienda en los últimos cuatro años, según dichas estimaciones.

ncme/oal