Problemática y Política actual de Vivienda en México

La escasez de vivienda en México y las dificultades que presenta un gran porcentaje de la población para acceder a ella pone sobre la mesa un debate de actualidad del que hay que sacar conclusiones y pensar nuevas propuestas desde el campo de la situación económica, urbanismo, la arquitectura, la sociología y la política, entre otros, para solucionarlo. (Javier Sánchez, La vivienda social en México, 2012).

En tiempos recientes, nos encontramos que muchas de las viviendas desarrolladas para el sector social por INFONAVIT y FOVISSSTE, han sido abandonadas por falta de pagos, asimismo, importantes desarrolladores de viviendas han caído en quiebra, denotando que la burbuja del pasado tuvo algunas consecuencias después del colapso norteamericano del año 2008.

El desarrollo de la vivienda social mexicana de la época moderna, inició en febrero de 1972, cuando se obligó a los patrones, a través de una reforma constitucional, a que mediante aportaciones se constituyera el Fondo Nacional de la Vivienda y con ello establecer un sistema de financiamiento de otorgamiento de crédito barato y suficiente para adquirir vivienda.

Esto originó al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT). En 1973 se creó el Fideicomiso de Interés Social para el Desarrollo de la Ciudad de México (FIDEURBE) y al siguiente año surgió la Comisión para la Tenencia de la Tierra (CORETT). En mayo de ese mismo año, se creó por decreto, en adición a la Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores al Servicio del Estado (ISSSTE), el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) para otorgar créditos hipotecarios a los trabajadores. En ese mismo tiempo aparecen algunos de los grandes desarrolladores de vivienda de interés social como SARE y Grupo GEO.

A raíz del colapso de los terremotos de la ciudad de México en 1985, entre los años ochenta y noventa, se produjo una redefinición en la acción del Estado en materia de vivienda como resultado de un nuevo marco de reestructuración nacional y global en la economía mundial.

Desde entonces, la participación estatal en los programas de vivienda se ha restringido a la promoción y financiamiento habitacional, estimulando con ello la participación social y privada a fin de que construyan y financien la construcción de viviendas.

Así se da un boom de desarrollos de vivienda masivos y populares en las periferias de las ciudades, la vivienda carece de calidad en materiales y se sufre la reducción de los espacios interiores, lo que podría marcar una tendencia que, de continuar, ocasionaría productos cada vez más pequeños y de menor calidad, dado el constante incremento inflacionario y los salarios mínimos que crecen a menor ritmo.

La disminución de las dimensiones de la vivienda y la ubicación de estos nuevos desarrollos detonan el crecimiento de la mancha urbana, que crece descontroladamente y sin un orden urbano en la mayoría de los casos. Además, provoca que la respuesta de los ciudadanos a la necesidad de una vivienda sea mediante la autoconstrucción, lo cual tiene otros problemas implícitos.

En México, el problema de la vivienda es causado por varios factores además del desmedido crecimiento demográfico, como son la migración descontrolada, el ineficaz sistema financiero, la inadecuada legislación y el deficiente sistema administrativo. En cuanto a la evolución de la cartera de crédito, hubo una gran cantidad de desempleo a causa de la crisis internacional, por lo que la cartera vencida de los organismos de vivienda tuvo grandes efectos en 2010. La del Fondo Nacional de Vivienda para los trabajadores aumentó 5,1 en 2010. La del Fideicomiso del FONHAPO se situó en 98,5% en el mismo año.

Desde el mes de marzo del año 2011, a través de una iniciativa del PRI y del PAN, se propuso transferir funciones del  Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), transfiriéndose a la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que desde la pasada administración de Felipe Calderón, se convirtió en la columna vertebral de la política habitacional en México.

Asimismo, también se propuso la bursatilización en la citada iniciativa, con ello adaptar el modelo consistente en que el elemento rector del desarrollo nacional de la vivienda sea a través de una combinación entre el sector público y la iniciativa privada a través del mercado hipotecario. Bajo la directriz de la SHF. Esta modernización del mercado de la vivienda en México, permite alinear el desarrollo de las empresas inmobiliarias, que recientemente han tenido fuertes crisis, donde incluso están en condiciones críticas grandes consorcios constructores de la vivienda, como Casas Geo y SARE.

Por ello, en este artículo, me permito hacer un breve repaso, de las principales funciones y actuaciones de los principales organismos públicos del desarrollo inmobiliario mexicano. Primeramente, señalar algunas reformas que tiene el FONHAPO, la bursatilización y el endeudamiento interno y externo.

El INFONAVIT desde su creación en 1972, administra las aportaciones con la doble obligación de otorgar rendimientos a la subcuenta de vivienda y operar un sistema de financiamiento para los trabajadores, con la finalidad de adquirir, construir, reparar, ampliar o mejorar sus habitaciones, así como cubrir el pago de pasivos.

Asimismo el FOVISSSTE, creado en el mismo año de 1972, administra las aportaciones de las dependencias y entidades públicas afiliadas al ISSSTE, destinadas al otorgamiento de créditos para la adquisición, reparación, ampliación o mejoramiento de las viviendas de los trabajadores del Estado.

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), constituida en 1963 inicialmente como Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI) y transformada en 2001 como Sociedad Hipotecaria Federal. La SHF impulsa el desarrollo de los mercados primarios y secundarios de crédito a la vivienda mediante el otorgamiento de crédito y garantías destinadas a la construcción, adquisición y mejora de vivienda - preferentemente de interés social - así como al incremento de la capacidad productiva y el desarrollo tecnológico, relacionados con la vivienda a través de intermediarios financieros. La SHF está dirigida preferentemente a la población de ingresos medios y bajos.

En el acuerdo de creación del Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), publicado en el Diario Oficial de la Federación el 13 de mayo de 1981, modificado por última vez el 17 de junio de 2004, Se constituyó como fideicomiso, sectorizado en la SEDESOL.  El FONHAPO atiende a la población en situación de pobreza patrimonial. Es la instancia que proporciona únicamente subsidios a través de los programas de ahorro y subsidio “Tu Casa” para personas en zonas urbanas y “Vivienda Rural” para hogares rurales e indígenas.

La Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda creada en 2001, se convirtió en 2006 en Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI). Es un organismo descentralizado de utilidad pública e interés social. No está sectorizado y cuenta con personalidad, entidad jurídica y patrimonio propio. La CONAVI verifica que las acciones de desarrollo urbano de sectores públicos, sociales y de vivienda se conecten con buen ordenamiento territorial, que busquen un buen desarrollo sustentable y se establezca su función, así como que desarrollen programas de financiamiento para el subsidio y ahorro previo para la vivienda. También promueve la expedición de leyes a favor de la mejora en la calidad de vivienda.

La problemática actual en el desarrollo de la vivienda en México, descrita someramente en este artículo, nos permite conocer que no obstante del desarrollo de la construcción y financiamiento de la misma, a través de un crecimiento de instituciones públicas y privadas desde la década de los 70´s, se siguen manteniendo importantes pasivos, que ahora se están enfrentando por medio de una reestructuración del sector.

Así se identifica que el papel que la SHF está adquiriendo, será fundamental para la necesaria reingeniería del sector,  ya que el factor económico sigue siendo uno de los principales limitantes que se presenta cuando una persona intenta acceder a una vivienda, sin embargo cada día se vuelve más complicado para una persona que percibe ingresos bajos (uno a cuatro Salarios Mínimos). El índice de costos de la construcción ha aumentado un 73% del 2002 al 2012, mientras que el salario mínimo sólo lo hizo en un 36%, golpeando fuertemente el poder adquisitivo y generando una condición más difícil para la gente que gana en relación a salarios mínimos y aspira a una vivienda nueva institucional.